许见顺与王德超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省聊城市东昌府区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）聊东民初字第1537号

原告许见顺，居民。
委托代理人王立平，刘桂敏，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。
被告王德超，居民。
委托代理人张华庆，聊城东昌正坤法律事务所法律工作者。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告许建顺及委托代理人王立平、刘桂敏，被告王德超及委托代理人张华庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年9月5日我与被告签订了房屋转让协议，协议约定我将位于军王屯村的房屋及院落一处转让给被告，房屋转让费为163000元。2014年初当我协助被告办理房屋过户手续时得知农村宅基地不得转让给城镇居民，我与被告签订的房屋转让协议因违法而无效。后我与被告协商解除合同，被告迟迟不予答复。综上，请人民法院依法确认我与被告签订的房屋转让协议无效，拆迁安置利益归我享有；我返还163000元房款给被告。
王德超答辩称：一、原告的起诉应予以驳回。首先，本案所涉房屋因国家征收行为已被拆除，人民法院不应且无法再进行审理。其次，本案实质上不是物权争议，而是涉案房屋拆迁收益的分配纠纷，属债权范畴，我依双方签订的协议应获得全部补偿利益。本案中，我支付全部房款，实际入住直至该房屋被征收拆迁之前，本案原告并未提出过任何异议。涉案房屋被拆迁后，因对征收补偿争议才向人民法院提起诉讼，故我认为此时的争议已不再是物权纠纷，而是债权纠纷。而双方在2010年9月5日签订的房屋转让协议中已对该补偿的归属作出明确约定，直到现在原告再向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。二、双方签订的房屋转让协议有效。1、协议的签订是双方真实意思的表示，原告虽然不能因违法建造行为取得合法物权，但也有权处分。原告持有的开发区房屋普查办公室的房屋普查结果，虽然不具有法律意义上的确权效力，但也能说明原告对该房屋具有处分权，双方达成转让协议并无不当。2、原告以涉案房屋为农村宅基地，转让给城镇居民是无效行为的理由不能成立。首先，原告虽然在城里做生意，但并非是法律意义上的城镇居民，我的户口仍在原籍，并分配有土地。其次，现有法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，国家相关政策也无禁止向本集体经济组织以外的农村居民出售房屋的规定。无论是国务院的规定还是国土资源部的规定都是禁止城镇居民购置宅基地和农村住宅，而我不是城镇居民，对双方签订的房屋转让协议应依法认定为有效。3、涉案房屋所在村庄已划入城市规划区，属于城中村，城中村的村民已变更为城市居民，村民宅基地的性质也将发生改变，不再具有社会保障性质。根据最高人民法院行政审判庭（2005）行他字第5号答复的精神，对划入城市规划区的农村房屋参照城市房屋予以处理。因此，涉案房屋已非传统观念中的农村房屋，原告的观点不能成立。4、我在与原告签订转让协议后，已支付全部房款并对该房屋进行宜居改造后入住至国家拆迁，并且该协议的见证人是该村的书记、村主任及会计，说明双方的买卖协议是经村委会同意的。三、假设合同无效，原告应赔偿相应损失。原告出卖房屋时，该房长期闲置，我购买后进行装修和改建。现在的价格与当时相比已大幅攀升。原告要求认定协议无效，不但违背诚实信用原则，而且会给我造成巨大损失。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告许见顺为支持其主张，向法庭提交了如下证据：
1、2010年9月5日原、被告签订的房屋转让协议书一份，证明王德超以163000元的价格购买许见顺位于军王屯村的院落一处。
2、2005年9月1日，聊城经济开发区房屋普查办公室给原告颁发的聊开宅第DJ504号房屋认证书一份。
王德超对原告证据的真实性无异议，认为其已合理的价格购买了涉案房产。
被告王德超向法庭提交了如下证据：
房屋装修单据一宗及载明房顶维修的收条一张，证明购买房屋后王德超对房屋进行装修及维修屋顶。
许见顺对王德超的证据不予认可。
经审理查明：2010年9月5日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定：甲方（许建顺）在军王屯村有宅基地一处，南北16米，东西叁间上有北屋三间，南屋两间，大门一间，经原、被告双方协商，同意转让给被告王德超，转让费为壹拾陆万叁仟元整。签字后，王德超将转让费一次性交给许见顺，许见顺将相应的房屋及证书交给王德超，此后此宅基房屋使用权及所有权归王德超所有。王德超与村民发生纠纷，许见顺应帮助协调。王德超应自觉遵守本村的村规民约及法律法规。后又注明：以后政策性房产赔偿均属王德超。军王屯村干部许学俭、许士洪、邓长宽均在该协议上签名。
王德超称购买房屋后即对涉案房屋进行装修、改建，原告对被告的主张不予认可。王德超在涉案房屋中居住至拆迁。
2005年9月1日，聊城经济技术开发区房屋普查办公室给许见顺颁发聊开宅第DJ504号房屋认证书一份，载明房屋所有权人为许见顺。涉案房屋现已被拆除。拆迁管理部门没有与许见顺、王德超签订拆迁安置补偿协议。
王德超在本案中提起反诉，要求许见顺赔偿损失，但王德超没有缴纳反诉费用。原告认为被告提起的反诉与本诉不属同一法律关系。
上述事实有书证，当事人陈述，开庭笔录存卷佐证。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的房屋转让协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而被告并非高新区东城街道办事处军王屯村村民，且诉争房屋的土地使用权也未变更登记在被告名下，双方所签订的房屋转让协议违反了国家现行土地管理法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋被拆迁，已不能返还，且尚未签订补偿安置协议，故原告要求诉争房屋的拆迁补偿利益归其所有，本院予以支持，原告也应将购房款返还给被告。原告作为房屋原所有权人及出卖人，对该无效房屋买卖行为所造成的损失应承担主要责任；被告作为买受人，其自身也存有一定过错，对该无效房屋买卖行为所造成的损失应承担次要责任。被告所提起的反诉与本诉不属同一法律关系，不能与本案合并审理。因诉争房屋尚未签订补偿安置协议，而被告的损失应以拆迁补偿所获利益为依据，故被告可在补偿所获利益确定后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告许见顺与被告王德超于2010年9月15日签订的房屋转让协议无效。
二、聊城高新区东城街道办事处军王屯村房屋（房屋认证号：聊开宅第DJ504号，房屋面积123.84平米，院落面积224平米）的拆迁利益归原告许见顺所有。
三、原告许见顺于本判决生效后十日内向被告王德超返还购房款163000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3660元由原、被告均担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　宋义军

审　判　员　　向国秀

人民陪审员　　王祥圣

二〇一五年七月十七日

书　记　员　　肖　慧

许见顺与王德超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省聊城市东昌府区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）聊东民初字第1537号

原告许见顺，居民。
委托代理人王立平，刘桂敏，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。
被告王德超，居民。
委托代理人张华庆，聊城东昌正坤法律事务所法律工作者。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告许建顺及委托代理人王立平、刘桂敏，被告王德超及委托代理人张华庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年9月5日我与被告签订了房屋转让协议，协议约定我将位于军王屯村的房屋及院落一处转让给被告，房屋转让费为163000元。2014年初当我协助被告办理房屋过户手续时得知农村宅基地不得转让给城镇居民，我与被告签订的房屋转让协议因违法而无效。后我与被告协商解除合同，被告迟迟不予答复。综上，请人民法院依法确认我与被告签订的房屋转让协议无效，拆迁安置利益归我享有；我返还163000元房款给被告。
王德超答辩称：一、原告的起诉应予以驳回。首先，本案所涉房屋因国家征收行为已被拆除，人民法院不应且无法再进行审理。其次，本案实质上不是物权争议，而是涉案房屋拆迁收益的分配纠纷，属债权范畴，我依双方签订的协议应获得全部补偿利益。本案中，我支付全部房款，实际入住直至该房屋被征收拆迁之前，本案原告并未提出过任何异议。涉案房屋被拆迁后，因对征收补偿争议才向人民法院提起诉讼，故我认为此时的争议已不再是物权纠纷，而是债权纠纷。而双方在2010年9月5日签订的房屋转让协议中已对该补偿的归属作出明确约定，直到现在原告再向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。二、双方签订的房屋转让协议有效。1、协议的签订是双方真实意思的表示，原告虽然不能因违法建造行为取得合法物权，但也有权处分。原告持有的开发区房屋普查办公室的房屋普查结果，虽然不具有法律意义上的确权效力，但也能说明原告对该房屋具有处分权，双方达成转让协议并无不当。2、原告以涉案房屋为农村宅基地，转让给城镇居民是无效行为的理由不能成立。首先，原告虽然在城里做生意，但并非是法律意义上的城镇居民，我的户口仍在原籍，并分配有土地。其次，现有法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，国家相关政策也无禁止向本集体经济组织以外的农村居民出售房屋的规定。无论是国务院的规定还是国土资源部的规定都是禁止城镇居民购置宅基地和农村住宅，而我不是城镇居民，对双方签订的房屋转让协议应依法认定为有效。3、涉案房屋所在村庄已划入城市规划区，属于城中村，城中村的村民已变更为城市居民，村民宅基地的性质也将发生改变，不再具有社会保障性质。根据最高人民法院行政审判庭（2005）行他字第5号答复的精神，对划入城市规划区的农村房屋参照城市房屋予以处理。因此，涉案房屋已非传统观念中的农村房屋，原告的观点不能成立。4、我在与原告签订转让协议后，已支付全部房款并对该房屋进行宜居改造后入住至国家拆迁，并且该协议的见证人是该村的书记、村主任及会计，说明双方的买卖协议是经村委会同意的。三、假设合同无效，原告应赔偿相应损失。原告出卖房屋时，该房长期闲置，我购买后进行装修和改建。现在的价格与当时相比已大幅攀升。原告要求认定协议无效，不但违背诚实信用原则，而且会给我造成巨大损失。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告许见顺为支持其主张，向法庭提交了如下证据：
1、2010年9月5日原、被告签订的房屋转让协议书一份，证明王德超以163000元的价格购买许见顺位于军王屯村的院落一处。
2、2005年9月1日，聊城经济开发区房屋普查办公室给原告颁发的聊开宅第DJ504号房屋认证书一份。
王德超对原告证据的真实性无异议，认为其已合理的价格购买了涉案房产。
被告王德超向法庭提交了如下证据：
房屋装修单据一宗及载明房顶维修的收条一张，证明购买房屋后王德超对房屋进行装修及维修屋顶。
许见顺对王德超的证据不予认可。
经审理查明：2010年9月5日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定：甲方（许建顺）在军王屯村有宅基地一处，南北16米，东西叁间上有北屋三间，南屋两间，大门一间，经原、被告双方协商，同意转让给被告王德超，转让费为壹拾陆万叁仟元整。签字后，王德超将转让费一次性交给许见顺，许见顺将相应的房屋及证书交给王德超，此后此宅基房屋使用权及所有权归王德超所有。王德超与村民发生纠纷，许见顺应帮助协调。王德超应自觉遵守本村的村规民约及法律法规。后又注明：以后政策性房产赔偿均属王德超。军王屯村干部许学俭、许士洪、邓长宽均在该协议上签名。
王德超称购买房屋后即对涉案房屋进行装修、改建，原告对被告的主张不予认可。王德超在涉案房屋中居住至拆迁。
2005年9月1日，聊城经济技术开发区房屋普查办公室给许见顺颁发聊开宅第DJ504号房屋认证书一份，载明房屋所有权人为许见顺。涉案房屋现已被拆除。拆迁管理部门没有与许见顺、王德超签订拆迁安置补偿协议。
王德超在本案中提起反诉，要求许见顺赔偿损失，但王德超没有缴纳反诉费用。原告认为被告提起的反诉与本诉不属同一法律关系。
上述事实有书证，当事人陈述，开庭笔录存卷佐证。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的房屋转让协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而被告并非高新区东城街道办事处军王屯村村民，且诉争房屋的土地使用权也未变更登记在被告名下，双方所签订的房屋转让协议违反了国家现行土地管理法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋被拆迁，已不能返还，且尚未签订补偿安置协议，故原告要求诉争房屋的拆迁补偿利益归其所有，本院予以支持，原告也应将购房款返还给被告。原告作为房屋原所有权人及出卖人，对该无效房屋买卖行为所造成的损失应承担主要责任；被告作为买受人，其自身也存有一定过错，对该无效房屋买卖行为所造成的损失应承担次要责任。被告所提起的反诉与本诉不属同一法律关系，不能与本案合并审理。因诉争房屋尚未签订补偿安置协议，而被告的损失应以拆迁补偿所获利益为依据，故被告可在补偿所获利益确定后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告许见顺与被告王德超于2010年9月15日签订的房屋转让协议无效。
二、聊城高新区东城街道办事处军王屯村房屋（房屋认证号：聊开宅第DJ504号，房屋面积123.84平米，院落面积224平米）的拆迁利益归原告许见顺所有。
三、原告许见顺于本判决生效后十日内向被告王德超返还购房款163000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3660元由原、被告均担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　宋义军

审　判　员　　向国秀

人民陪审员　　王祥圣

二〇一五年七月十七日

书　记　员　　肖　慧