中国房价拐点开始临近

表面看，房价是由供求关系决定的，但决定供求曲线背后的因素复杂，包括实际购买力、利率水平、预期等。影响需求的决定性因素正在发生变化。
　　其一，人口因素。这是长期因素。中国放开单独二胎，这实际表明20年内劳动力供给出现短缺。同时，限制特大城市人口，这意味着如果限购不放开，保障房加速供给，那么一线城市供求关系会得到缓解。而像北京这样的城市，精英阶层基本将儿女放到国外，未来几年，祖、父两代人的住房都可能成为庞大供给。
　　其二，利率水平提高。
　　央行货币政策已经明确“减杠杆”，反映在市场上就是流动性吃紧，利率攀升，这会直接增加购房成本，进而抑制需求。
　　其三，预期逆转。
　　认为房价不断上涨的预期来源于通货膨胀预期。
　　除了央行明确“减杠杆”，也明确提出不会再使用通货膨胀政策刺激经济。如果认识到三中全会改革能够带来巨大红利，创造更多供给，那么在控制货币增速条件下，随着总供给增加，实体经济会吸收大量货币存量，物价总水平保持稳定，甚至出现价格结构性调整。在流动性收缩条件下，资产价格调整不可避免。
　　其四，土地供给垄断局面改变。
　　三中全会提出同地同权，未来政府征收土地更加困难，短期会导致地价上涨，但中长期看，地方政府要落实城市规划，就需要农村土地通过市场来增加供给。如果政府拿不到差价，政府会鼓励土地降价出售，以改善当地营商环境。土地供给垄断局面打破，政府操纵房价可能性降低。
　　其五，政府微刺激活动告一段落。
　　今年以来房价继续上涨，除了需求释放外，政府默认也是主因。政府目的在于利用房价上涨刺激房地产开发投资，进而稳定经济。稳定经济目的不是稳定就业，而是实现政治目的。十八大提到经济总量翻一番，这要求年均经济增速要达到7.2%。为了达到政治目的，政府实际采取微刺激来获得较高增速。不过，由于前三年经济增速较高，后7年只要达到6.9%左右增速即可完成政治任务。这样，未来任务是促进改革，而不是保增速。考虑到新供给增加，房地产作用下降，土地财政改革需要加快。
　　总的来看，长期支撑房价上涨的货币因素和土地垄断因素正在改变。明年美联储结束QE可能性很大，这会导致全球货币供给环境逆转，中国也会跟随收缩货币供给。如果考虑到中国力图让人民币成为国际货币，就会力求保持本币稳定，让国际社会保持信心的重要基础就是避免通货膨胀预期。当然，避免通胀更重要因素是为了维护政权稳定。在民营经济提供主要就业渠道条件下，利用行政手段提高最低工资办法不可取，老板们为保持成本稳定，会减少雇佣人数。如果政府继续超发货币，就会激化社会矛盾，导致政局不稳。
　　房产税一年立法，两年试点，2016年后或大面积推广。为避免交税，大量二手房会进入市场。如果二手房大量入市，就会产生“囚徒困境”，看谁跑得更快，应该是每个二手房售卖者的个体理性。

很好，分析的很透彻！