蜗居者刚需就要购房吗

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  “弗里德曼说过，任何时候任何情况下，通货膨胀都是一种货币现象。”谢百三说，“你发了那么多票子，房子能不涨吗？一边发钱，一边征重税，压房价，这就好比一边在洗澡盆里放大水，一边用个脸盆压水花，何等荒唐！   

      房价始终是一个撕裂中国社会情感与利益的揪心话题，尤其在当下“地王”频出与调控政策持续拉锯战中。在过去的专栏中，我曾经梳理过十年房价的上涨的趋势，但过去并不代表未来。日前国内媒体曝光预言房价失败的诸多专家，似乎表明房价的不可预测性，或许这一话题更适合去问巫师的水晶球。

     如何看待中国房价水平高低，平均房价、租售比、收入比、空置率等指标各有道理，但都难以道尽中国房价之痒。房价，和黄金等物品类似，当价格快速上涨之际，其价格趋势已经脱离了基本面因素，更多是理念之争——对黄金而言是黄金是否具备终极信用，对房价而言则是房屋属性，房屋是投资品还是消费品？

    如果作为消费品，那么房屋的消费需求有两种方式满足：一个自有住房，也就是买房，一个则是租房等方式满足。其中分别，则取决于每个个体的偏好，如果租金收入比低到能够冲抵不能拥有这套住房的心理感受，那么或许租房更为理性，反之亦然。不可否认，住房在当下中国不仅仅是居室，与安全感、归属感以及社会福利等因素挂钩，这会加大自有住房的吸引力，但是并不会改变以上基本分析。

    如果作为投资品，那么同样分为两个层次。对于房屋而言，其价格取决于其未来产生的租值的贴现，也就是房屋自己能够创造的价值决定了房屋的价格。这听起来有点同义反复，但揭示了房地产另一个重要特质：位置决定一切，无论是在一个城市之内，还是在不同城市之间。伴随着中国新一届政府上台，城镇化的口号四处开花，房地产看似可搭借春风，不过冷静看待，从人口聚集程度、发展机会等考虑，城市化的未来注定更多聚焦于一线城市。这意味着一线城市的房价不排除还有上涨空间，而二三城市的房价或许已经透支其上涨空间，面临泡沫风险。

    谈房价，离不开宏观经济的整体走势判断。未来中国或许还将面临一次资产泡沫，目前资产价格已经过了泡沫形成阶段，但是还没走完泡沫膨胀阶段，这也就意味着，房价尤其是一线城市未来几年或将继续上扬。但问题在于，天下无不散的泡沫，潮水一旦褪去，一切终究将打回原形。

    按照经济学家金德尔伯格的定义，“泡沫”本身就寓意价格变动和现金流向是不可持续的，最终一定会破灭。猜得中结果却猜不中过程，泡沫将持续多久，泡沫将以何种方式破灭都不得而知。泡沫飞扬至巅峰之际，或许就是其陨落之始，而其逆反过程则可能是戏剧性甚至迅雷不及掩耳之势。最接近的例子就是日本，80年代日本如日中天，东京房价更是高得离谱，甚至有卖掉东京可以买下整个美国之说；形势一片大好之下，尽管租金增长远远低于房价增长，银行甚至仍旧推出最长达100年的抵押贷款，“日本第一”的时代到来似乎不值得怀疑。

    一切烈火烹油，却随着一个不那么起眼的政策改变：当80年代末日本央行终于决定限制银行房地产贷款的增长率时，房价和股价开始跳水，超级大泡泡就这样被一根偶然的尖针不经意间轻轻戳破。

     对于大多数持币待购的刚需者而言，这一判断可能并不会令人愉快，这意味着你面临选择的困境：要么现在买房，享受未来一段时间的价格上涨带来的心理愉悦，虽然这一上涨也意味着你的实际生活成本上升，甚至对于改善你的生活品质并无实质帮助；要么你现在不买房，等待泡沫破灭的那天，但这一等待注定孤独而迷茫，如戏剧《等待戈多》中一样荒诞。

     任何个体的投资决策应该基于个体判断，对于上述那位来信的读者也是同样的道理。不过，我补充一句，从需求定律而言，所有商品都符合价格上升需求量下降规律，由此可以推论，并不存在绝对的“刚需”——或许，对于那位来信的读者而言，你的处境并没有你设想的那样那么“惊弓之鸟”，你的选择也不一定是非此即彼。

     自由源自选择，而不自由的选择则类似“苏菲的困境”，看似有选择实则无选择。该不该买房或者该不该卖房，经济学家会如何看？在中国经济学家中以渊博著称的汪丁丁教授，也多次被问及这个问题，他曾依据行为经济学中的海纳模型思路，给出他的答案：当外界变化很大时候，也就是房价走势无法明确判断之际，最好的策略是“墨守成规”。

     历次楼市调控都是越调越高，赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度，任志强每次说涨价都对，我非常担心下半年国家又通过超发货币使房价暴涨。本人现在已婚，无房，两夫妻的工资加住房公积金是9000元，手中现金50万元，二环内的房价是1.2-1.3万元/平方米，请问现在是购房的最好时机吗？还是再等等。 一个蜗居者的购房迷茫!期待您指点迷津。